¿Qué debo saber antes de hipotecar mi casa?
¿Qué debo saber antes de hipotecar mi casa?
La hipoteca de una vivienda es una de las operaciones de las que más se ha hablado, y de las que más preocupa al ciudadano. Hoy día, superados algunos tópicos, tu gestor bancario y el Notario estarán dispuestos a ayudarte en todo lo que puedas necesitar.
*DNI de los otorgantes
Será normalmente facilitado por la gestora
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1.- Sólo es aplicable a contratos suscritos con posterioridad a su entrada en vigor (16 de junio de 2019), a novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes también suscritas posteriormente, y a cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LCCI, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24 (DT 1a); entrada en vigor que se producirá a los tres meses de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» (DF16 LCI), estando todavía pendiente de publicación.
2.- Los contratos de préstamos hipotecarios sobre inmuebles de uso residencial han de constar en escritura pública; mientras que los contratos de simple préstamo, sin garantía real, puedan constar “en papel o en otro soporte duradero”, y sin perjuicio, por tanto, de escritura pública si se opta por ello – artículo 15 LCCI -. A pesar de la imprecisa redacción legal, debe entenderse también, en virtud del principio de titulación auténtica – artículos 3 LH y 33 RH – y del carácter constitutivo de la inscripción de hipoteca – artículos 1875.1 CC y 145 y 159 LH, en relación con la RDGRN de 14 de junio de 2017, B.O.E de 6 de julio -, que han de formalizarse en escritura pública los contratos de préstamo garantizados con hipoteca sobre inmuebles de uso no residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, como así se recalca en materia de hipotecas voluntarias por el propio artículo 145 LH. En todo caso, conforme al artículo 22.2 LCCI, no se puede autorizar la escritura si el Notario no autoriza, al menos el día antes, el acta acreditativa del cumplimiento de las prescripciones del artículo 14.1 – artículo 14.2 en relación con el artículo 15.3 -; del mismo modo que tampoco se practica inscripción si no consta en la escritura la reseña del acta notarial de cumplimiento de las prescripciones del artículo 14.1 (artículo 22.2 LCI en relación con el artículo 15.7 LCI).
3.- En los contratos de préstamo objeto de esta Ley, el prestatario pierde el derecho al plazo y se produce el vencimiento anticipado si se encuentra en mora el pago de una parte de capital o de los intereses, siendo la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalente bien al 3% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales o un número de cuotas que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo de 12 meses – si la referida mora se produce durante la primera mitad de duración del préstamo, o bien al 7% del capital concedido – entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales, en los términos antes expuestos – si la referida mora se produce durante la segunda mitad de duración del préstamo, y que, en todo caso, el prestamista haya requerido el pago al prestatario, concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo – artículo 24 LCCI -.
4.- El interés de demora se fija en el interés ordinario más 3 puntos si el préstamo se garantiza sobre inmueble de uso residencial (artículos 25 LCCI y 114 LH)
5.- El tipo de subasta ha de ser coincidente con el valor tasación en todo caso, debiendo ser igual para venta extrajudicial y para ejecución directa (artículo 129 LH)
6.- Los gastos de la autorización de la escritura por el Notario y de la inscripción en Registro corresponden al prestamista. Del mismo modo, el ITPAJD corresponde al prestamista, sin perjuicio de compensaciones en caso de subrogaciones en la posición del acreedor (artículo 14, apartado 1 LCCI).
7.- En escrituras e inscripciones de préstamos hipotecarios, existe obligación del Notario de dar telemáticamente copia simple gratuita al prestatario, y del Registrador a remitir telemáticamente una nota simple gratuita y literal de la inscripción al prestatario (Disposición Adicional 8a LCCI).
8.- Queda derogado el artículo 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, relativo a la cláusula manuscrita en préstamos hipotecarios en varias divisas con cláusula suelo (Disposición Derogatoria LCI), por las mayores garantías de la nueva normativa, y por regularse estas figuras en los artículos 20 y 21 LCCI.
9.- Las sentencias firmes de los Tribunales por las que se declaren determinadas condiciones generales de contratación como nulas o abusivas –entre las que pueden encontrarse las no transparentes-, se remitirán de oficio, para su inscripción, al Registro de Condiciones Generales de Contratación.
10.- Los intermediarios financieros y prestamistas que se dediquen a actividades objeto de regulación en la LCCI y que no sean entidades de crédito, establecimientos financieros de crédito o sucursales en España de una entidad de crédito, están obligados a registro.
Fuente: «BREVE RESUMEN DE LA LEY REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS»
Antonio Manuel Oliva Izquierdo, Registrador de la Propiedad de Casas-Ibáñez
El llamado «suelo» de los préstamos hipotecarios es, simplemente, una limitación a la baja del tipo de interés. Normalmente, este tipo va a variar durante la vida de la hipoteca. Esas variaciones se calculan tomando una referencia, normalmente el conocido EURIBOR, al que se añade un porcentaje, el diferencial. El EURIBOR cambia al ritmo de la economía, a grandes rasgos, una economía que crece trae consigo un incremento del EURIBOR, y al contrario. El «suelo» de las hipotecas es una limitación a esas bajadas, de manera que, por mucho que baje el EURIBOR, siempre se pagará un interés mínimo.
Actualmente, la tendencia de la mayoría de las entidades es a eliminar la llamada «cláusula suelo» de los préstamos hipotecarios, si bien es frecuente que se limite el tipo de interés al 0% (aunque el EURIBOR sea negativo no se generarán intereses a favor del deudor) o que por mucho que baje el EURIBOR, se equipare siempre a cero, es decir, en este caso, el interés mínimo coincidirá con el diferencial. Sea cual sea el caso, tanto nuestro gestor como el Notario le informarán de si tiene o no «suelo», así como de los posibles escenarios en que pudiere situarse nuestro préstamo.
Cuando hipotecamos nuestra vivienda, en realidad lo que hacemos es ofrecerla al banco en garantía del préstamo que se nos concede, de manera que en caso de no pagar, el banco podría solicitar la venta de la vivienda en subasta para, con el precio obtenido, pagar la deuda pendiente. Si no existe persona que puje en la misma, el banco puede quedarse la casa por un valor determinado por ley. En los dos casos, si el precio obtenido o el valor de adjudicación es menor que nuestra deuda, seguiremos debiendo al banco la diferencia.
Otra opción es pactar con el banco lo que se denomina «dación en pago». En este caso, sí, el banco se quedaría con la casa a cambio de perdonar la totalidad de deuda pendiente, pero esta posibilidad siempre requiere acuerdo con la entidad bancaria.
En estos casos, debe quedar clara la posición en que nos situamos como avalistas o hipotecantes no deudores. En caso de que intervengamos como avalistas, lo que realmente estamos haciendo es garantizar que, si nuestro hijo no paga, nosotros responderemos por él. De esta manera, asumimos una «deuda futura» con el banco, que sólo llegará a existir si nuestro hijo no cumple. Esto es importante, porque, al fallecimiento del fiador, esta «deuda futura» pasará a sus herederos, de manera que serán sus otros hijos los que, en caso de incumplimiento del primero, deberán responder ante la entidad bancaria.
Por otra parte, en caso de que hipotequemos nuestra vivienda en garantía de una deuda de nuestro hijo, a nuestro fallecimiento, si el préstamo no ha terminado, la vivienda seguirá hipotecada, y así la recibirán nuestros herederos que, en este caso, no serían deudores del banco, pero sí podrían perder la vivienda heredada si el deudor incumple, según lo respondido en la segunda pregunta.